Diagnostics obligatoires à la location

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Louer un bien impose de remettre au locataire un dossier de diagnostic technique complet, annexé au contrat de bail. Aujourd’hui, il regroupe au minimum le DPE, l’état d’amiante, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état de l’installation intérieure de gaz, l’état de l’installation électrique et l’état des risques et pollutions. S’y ajoutent, selon la commune, un état termites et une information sur le bruit des aéroports. Une pièce oubliée n’annule pas la location, mais elle ouvre la porte à une amende et à un litige avec le locataire.

Ce que contient réellement le dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostic technique, souvent abrégé DDT, est le ensemble de rapports que le bailleur annexe au bail et dont un exemplaire part avec le locataire. Il ne s’agit pas d’une formalité de dernière minute : la loi du 6 juillet 1989 en fait une pièce du contrat, au même titre que l’état des lieux ou le montant du loyer.

Chaque rapport est produit par un diagnostiqueur certifié, dont la compétence est contrôlée. Un document signé par un intervenant non habilité, ou recopié d’une ancienne location par le propriétaire lui-même, n’a aucune valeur. Les dates comptent autant que le contenu, car plusieurs de ces états périment vite.

Le DPE, la pièce qui peut bloquer une mise en location

Le diagnostic de performance énergétique occupe une place à part dans la liste. Il affiche deux étiquettes, l’une pour l’énergie, l’autre pour le climat, et il estime les dépenses annuelles théoriques du logement. Sa durée de validité est de dix ans.

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location. Le calendrier se poursuit avec la classe F en 2028, puis la classe E en 2034. Autrement dit, un bailleur dont le bien est mal noté doit anticiper des travaux, pas seulement renouveler un rapport.

Un DPE périmé ou établi avec une méthode ancienne doit être repris par un professionnel. Le calcul suit une méthode encadrée, ce qui explique les écarts parfois observés entre deux campagnes de mesure sur le même logement.

Gaz, électricité, plomb, amiante : quatre états commandés par l’âge du bâti

Ces quatre diagnostics ne concernent pas tous les logements. Leur déclenchement dépend de la date de construction ou de la vétusté des installations.

Document	S’applique à	Validité
DPE	Tous les logements	10 ans
État de l’installation intérieure de gaz	Installation de plus de 15 ans	3 ans
État de l’installation électrique	Installation de plus de 15 ans	3 ans
Constat de risque d’exposition au plomb	Permis de construire antérieur à 1949	Illimité si le seuil n’est pas dépassé, sinon à reprendre avant chaque nouveau bail
État d’amiante	Permis de construire antérieur au 1er juillet 1997	Illimité en l’absence de matériaux dégradés, sinon selon la conclusion du rapport
État des risques et pollutions	Toutes les locations, selon les zonages	À actualiser à chaque nouvelle location
État termites	Zones délimitées par arrêté préfectoral	Moins de 6 mois à la signature

Les états gaz et électricité portent sur l’installation intérieure et non sur les parties communes de l’immeuble. Ils sont exigés dès que l’installation a plus de quinze ans, et leur validité courte oblige à surveiller le calendrier à chaque relocation.

Quand le rapport conclut à des anomalies, le bailleur n’est pas forcément bloqué, mais il doit informer le locataire. Pour les situations de danger, mieux vaut faire intervenir un professionnel qualifié avant la signature, car un incident survenu plus tard pèserait lourd dans le dossier.

État des risques, termites et bruit : ce qui dépend de la commune

L’état des risques et pollutions, l’ERP, ne décrit pas le logement mais son environnement. Il recense les phénomènes auxquels l’adresse est exposée : inondation, mouvement de terrain, séisme, radon, risque industriel, selon les arrêtés en vigueur.

Comme les zonages évoluent au fil des révisions préfectorales, ce document se refait à chaque nouvelle mise en location, avec les données disponibles à la date de signature.

Le diagnostic termites ne s’applique que dans les territoires délimités par arrêté. Il doit avoir moins de six mois au moment de la remise des clés, donc il se reprend à chaque nouveau locataire, même si rien n’a changé dans le logement.

Enfin, dans les secteurs proches d’un aéroport, une information sur l’exposition au bruit complète le dossier. Elle est informative, mais son absence se remarque rapidement en cas de désaccord.

Meublé, bail mobilité, colocation : les diagnostics obligatoires à la location ne changent pas de camp

Passer d’une location vide à une location meublée ne modifie pas la liste des pièces. Le DDT reste identique, avec les mêmes durées de validité. La différence se joue ailleurs : sur la durée du bail, le mobilier exigé et le délai de restitution du dépôt de garantie.

Le bail mobilité, réservé à certains publics pour une durée d’un à dix mois, suit la même logique documentaire. Le bailleur prépare un dossier complet, y compris pour un séjour de quelques semaines.

En colocation, un seul jeu de diagnostics suffit pour le logement. Il est annexé au contrat signé par chaque occupant, et le propriétaire conserve une preuve de la remise à chacun. Cette traçabilité évite les discussions au moment du départ d’un colocataire.

Les cas de dispense qui reviennent le plus souvent

• Pas d’état gaz ni d’état électricité si l’installation a moins de quinze ans.
• Pas d’état d’amiante lorsque le permis de construire a été délivré à partir du 1er juillet 1997.
• Pas de constat plomb pour un immeuble construit après 1949.
• Pas d’état termites hors des zones visées par un arrêté préfectoral.
• Pas d’information bruit en dehors des secteurs d’exposition des aéroports.

Ces dispenses ne se déduisent pas d’une impression. Un diagnostiqueur vérifie la date du permis de construire et les zonages avant de lancer les mesures, ce qui évite de payer des rapports inutiles ou, plus gênant, d’en oublier un seul.

Ce qu’expose un dossier incomplet et comment sécuriser la remise

Une pièce absente ne rend pas le bail nul de plein droit. En revanche, l’absence de DPE ou d’état des risques expose à une amende qui peut atteindre 1 500 euros pour une personne physique et 3 000 euros pour une personne morale. Le locataire peut aussi réclamer la communication des rapports manquants et, dans certaines configurations, obtenir une réduction de loyer. Sur ces points, un avis juridique reste préférable, car les recours dépendent des documents concernés.

La bonne pratique tient en trois gestes. Regrouper les interventions chez un même diagnostiqueur pour limiter les déplacements et les frais. Noter la date d’échéance de chaque rapport dans un calendrier. Faire signer un reçu, ou mentionner la remise du dossier dans le bail, pour pouvoir le prouver des années plus tard.

Qui supporte le coût d’un diagnostic obligatoire à la location ?

Le bailleur. Comme pour une vente, c’est le propriétaire qui commande et règle les rapports nécessaires à la mise en location. Le locataire ne paie rien à ce titre, pas même une quote-part au moment de la remise des clés.

Un DPE établi il y a plus de dix ans est-il encore recevable ?

Non. Passé ce délai, le document ne peut plus être annexé au bail et doit être refait par un diagnostiqueur certifié. Un rapport trop ancien ne protège plus le propriétaire en cas de contestation.

Le locataire doit-il signer le dossier de diagnostic technique ?

Aucune signature n’est imposée par les textes, mais la remise doit pouvoir être prouvée. Une mention dans le bail ou un reçu daté suffit, et cette précaution simplifie les choses si l’occupant affirme plus tard n’avoir rien reçu.

Faut-il refaire le diagnostic termites à chaque changement de locataire ?

Oui, si le logement se situe dans une zone concernée. L’état doit avoir moins de six mois au moment de la signature, ce qui rend caduc celui utilisé pour le bail précédent.

Un diagnostic qui signale des anomalies empêche-t-il de louer ?

Cela dépend de la nature de l’anomalie et du rapport concerné. Une installation de gaz présentant un danger imminent demande une intervention avant toute mise en location. Pour des anomalies sans danger immédiat, le bailleur informe le locataire et remet le rapport tel quel. En cas de doute, l’avis d’un professionnel qualifié tranche la question.

Le logement meublé est-il soumis à des diagnostics différents ?

Non, la liste reste la même, seul le régime du bail change. Le propriétaire d’un meublé prépare donc exactement les mêmes états, avec les mêmes durées de validité que pour une location vide.

L’auteur

Huguette Rivet

Je couvre l’immobilier d’entreprise depuis quinze ans

Du bureau de la Défense à l’entrepôt de province. J’écris pour aider les dirigeants à lire un bail ou un rendement sans se faire piéger.

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